- Основные концепции оценки
- Методы оценки
- Подводя черту
Оценка стоимости недвижимости необходима для различных начинаний, включая финансирование, листинг продаж, инвестиционный анализ, страхование имуществаи налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены части недвижимости является наиболее полезным применением оценки недвижимости. В этой статье будет представлено введение в основные понятия и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.
КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ
- Оценить недвижимость сложно, так как каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
- Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в данном регионе, безусловно, будут играть роль в общей стоимости конкретной недвижимости.
- Отдельные объекты недвижимости, однако, должны подлежать оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.
Тел для отчета об оценке недвижимости в Анталии:
mail: ibrahim@canseverkurumsal.com.tr
Оценка недвижимости: что вы должны знать
Основные концепции оценки
Технически говоря, стоимость имущества определяется как настоящая стоимость будущих выгод, возникающих в результате владения имуществом. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости, как правило, реализуются в течение длительного периода времени. Поэтому оценка стоимости имущества должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственный контроль или правила и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:
- Спрос:желание или потребность в собственности, поддерживаемая финансовыми средствами для удовлетворения желания
- Полезность:способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев
- Дефицит:конечный запас конкурирующих свойств
- Возможность передачи: легкость передачи прав собственности
Соотношение стоимости и стоимости
Стоимость не обязательно равна себестоимости илицене. Стоимость относится к фактическим затратам – на материалы, например, или труд. Цена, с другой стороны, это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя стоимость и цена могут влиять на стоимость, они не определяют ценность. Цена продажи дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит серьезный недостаток в доме, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже, чем цена.
Рыночная стоимость
Оценка – это заключение или оценка относительно стоимости конкретного имущества на определенную дату. Оценочные отчеты используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости – наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.https://091c2dc2f58bf25d46bd190cba3297dd.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-38/html/container.html
Рыночная цена, цена, по которой недвижимость фактически продается, не всегда может представлять рыночную стоимость. Например, если продавец находится под давлением из-за угрозы выкупаили если проводится частная продажа, имущество может продаваться ниже его рыночной стоимости.
Методы оценки
Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится имущество, собираются и анализируются для получения стоимости. Оценки используют три основных подхода для определения стоимости имущества.
Метод 1: Подход к сравнению продаж
Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов и земли на одну семью. Иногда называемый подходом рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения недвижимости с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми,и длятого, чтобы обеспечить достоверное сравнение, каждое из них должно:
- Быть как можно более похожим на свойство субъекта
- Были проданы в течение последнего года на открытом, конкурентном рынке
- Были проданы в типичных рыночных условиях
В процессе оценки следует использовать не менее трех или четырех сопоставимых веществ. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и, возможно, самое главное местоположение, которое может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.
Качества сопоставимых
Поскольку нет двух абсолютно одинаковых свойств, будут внесены корректировки в цены продажи сопоставимых объектов с учетом разнородных характеристик и других факторов, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:
- Возраст и состояние зданий
- Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого и датой проведения оценки
- Условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под давлением или если имущество было продано между родственниками (по сниженной цене)
- Расположение, так как похожие объекты недвижимости могут отличаться по цене от района к району
- Физические особенности, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади, деревянные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, центральный воздух и т. Д.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет попадать в диапазон, сформированный скорректированными ценами реализации сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки, внесенные в продажные цены сопоставимых, будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым показателям, которые имеют наименьший размер корректировки.
Метод 2: Затратный подход
Продолжение сообщения находится в конце страницы instagram внизу
Метод 2: Затратный подход
Стоимостной подход может быть использован для оценки стоимости объектов недвижимости, которые были улучшены одним или несколькими зданиями. Этот метод включает в себя отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются вместе, чтобы рассчитать стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатит за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемое имущество является типом, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.
Затраты на строительство могут быть оценены несколькими способами, включая метод квадратного фута, где стоимость квадратного фута недавно построенного сопоставимого здания умножается на количество квадратных футов в объектном здании; метод «единица на месте», при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства за единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, в котором оценивается количество сырья, которое потребуется для замены соответствующего здания, а также текущая цена материалов и связанные с этим затраты на установку.
амортизация
Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое негативно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:
- Физический износ, включая излечимый износ, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, такой как структурные проблемы
- Функциональное устаревание,которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными владельцами недвижимости, таким как устаревшие приборы, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной.
- Экономическое устаревание, вызванное факторами, которые являются внешними по сравнению с собственностью, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или загрязняющим заводом.
методология
- Оцените стоимость земли так, как если бы она была вакантной и доступной для максимального и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не может быть амортизирована.
- Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и благоустройства территории.
- Оцените величину амортизации улучшений, вызванных ухудшением, функциональным устареванием или экономическим устареванием.
- Вычтите амортизацию из сметных затрат на строительство.
- Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость имущества.
Метод 3: Подход к капитализации доходов
Этот метод, часто называемый просто доходным подходом, основан на соотношении между нормой прибыли, требуемой инвестором, и чистым доходом, который производит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход недвижимости, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценки с использованием подхода капитализации доходов могут быть довольно простыми, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет генерировать будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и устойчивы.
Прямая капитализация
Оценщики будут выполнять следующие шаги при использовании подхода прямой капитализации:
- Оцените годовой потенциальный валовой доход.
- Учитывайте потери от вакантных площадей и сбора арендной платы для определения эффективного валового дохода.
- Вычтите годовые операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода.
- Оцените цену, которую типичный инвестор заплатил бы за доход, полученный от конкретного типа и класса собственности. Это достигается путем оценки нормы прибыли, или ставки капитализации.
- Примените ставку капитализации к годовому чистому операционному доходу имущества, чтобы сформировать оценку стоимости имущества.
Множители валового дохода
Метод мультипликатора валового дохода (GIM) может использоваться для оценки других объектов недвижимости, которые обычно не приобретаются как доходные объекты, но которые могут быть арендованы,такие как дома на одну и две семьи. Метод GRM связывает цену продажи недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Для соответствующего чтения см. «4 способа оценить арендуемую недвижимость”)
Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной недвижимости будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода может быть рассчитан следующим образом:
Цена продажи ÷ доход от аренды = Множитель валового дохода
Последние данные о продажах и аренде по крайней мере трех аналогичных объектов могут быть использованы для установления точного GIM. Затем GIM может быть применен к предполагаемой справедливой рыночной аренде объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:
Доход от аренды x GIM = Оценочная рыночная стоимость
Подводя черту
Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков и покупателей, а также продавцов недвижимости. В то время как оценки, как правило, выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.
Соревнуйтесь без риска с $100 000 в виртуальных деньгах
Проверьте свои торговые навыки с помощью нашего БЕСПЛАТНОГО симулятора акций. Соревнуйтесь с тысячами трейдеров Investopedia и торгуйте на пути к вершине! Отправляйте сделки в виртуальной среде, прежде чем начать рисковать своими собственными деньгами. Практикуйте торговые стратегии, чтобы, когда вы будете готовы войти на реальный рынок, у вас была необходимая практика. Попробуйте наш стоковый симулятор сегодня >>